Emlak Balonu Nedir, Nasıl Ortaya Çıkar ve Nasıl Patlar?

Konut fiyatlarının artması ve bununla birlikte borçlanma maliyetinin düşmesiyle insanlar geleceğe dair ilginç teoriler ortaya atarak konut fiyatlarının daha fazla artacağını ve altından kalkamayacakları borçların altına girerler. İşte tam olarak bu durum emlak balonuna zemin hazırlayarak kişilerin tasarrufları ve ekonomileri üzerinden olumsuz etkilere yol açar. Son zamanlarda pek fazla konuşulan emlak balonu terimi ile ilgili bilgilere bu yazımızdan ulaşabilirsiniz.

Genel Anlamda Emlak Balonu

Halk arasında konut balonu olarakta bilinen emlak balonu, ölçülü olmayan satın alımlar sonucunda konut fiyatlarının büyük ölçüde artış göstermesi sonucunda ortaya çıkmaktadır. Piyasaya hakim iyi takip yapan spekülatörler konut fiyatlarının hızlı bir şekilde yükseldiğini görünce talebi daha fazla arttırarak konut fiyatlarının şişmesine sebep olurlar. Tam olarak bu durum emlak balonunu ortaya çıkarır. Ama bilinmeli ki bu durum kısa bir süre sonra son bulacaktır.

Emlak Balonunun Ortaya Çıkması

Normal piyasa şartlarına bakıldığında insanlar satın aldığı konutların değerlenmesini beklerler. Bunun sebebi yeni alınan bir evin değerinde gözlemlenecek bir artışın uzun yıllar süreceğinin bilinmesidir. Ev sahipleri evin değerinin artmasını beklerken ya evde kendisi oturuyor ya da evi kiralayarak kendisine ek gelir oluşturuyor. Bakıldığında her iki ihtimalde ev sahipleri için çok iyi bir durum. Bazı ev sahipleri ise bir konuta yatırım yaparak kısa sürede kazançlarını 3 – 5 katına çıkarmayı hedefliyor. Bu durumda konut spekülatörleri fiyatların olağanüstü bir şekilde arttığını gördüğünde olaya doğrudan giriş yaparak yatırım yapıyor ve fiyatlar arttığında ev almak isteyen kişilere yüksek fiyattan satarak kâr ediyorlar.

Emlak balonunun gelişmesi genelde tek faktör üzerinden değil birçok faktör üzerinden devam ediyor. Eğer ekonomi iyi yönde gidişat gösteriyorsa kişiler konut satın alıyor veya kredi büyümesinin güç kazanmasıyla borçlanma sorunu ortaya çıkıyor. Aynı zamanda faiz oranlarının düşmesi emlak balonunun gelişmesinde büyük ölçüde pay sahibi olabiliyor.

Emlak Balonu Nasıl Patlar?

Emlak balonu bir üst paragrafta anlattığımız gibi spekülatörler sebebi ile ortaya çıkıyor. Bu durumdaki amaç  gelecekte fiyatların olası bir artışında büyük ölçüde kâr sağlamaktır. Spekülatörler tarafından satın alınan konutların sayısı arttıkça doğrudan talep etkileniyor ve konut fiyatlarıda artış gösteriyor. Fiyat yükseldiğinde ise spekülatörlerin ardı arkası kesilmeyerek döngü sürekli olarak devam ediyor.

Bu noktaya gelindiğinde sürekli şişmekte olan balonun patlaması kaçınılmaz bir durumdur. Artan fiyatlar artık devam edilemez hale gelince bir yıkım gerçekleşiyor ve emlak balonu patlıyor. Bu durumda belki ekonomi yavaşlıyor olsa da insanların çektiği krediler ödenemeyecek duruma geliyor. Yani kısacası olumlu giden döngü bir anda tersine dönüyor. Talep ve fiyatlar düşerek spekülatörler zarar ediyor.

Fiyatların düşüşe geçmesi potansiyel alıcıları korkutsa da mevcut yatırımcılar fiyatların düştüğünü görünce ellerinde bulunan konutları hızlıca satmaya başlıyorlar. Bu durum fiyatlara daha ters etki ederek fiyatların tamamen düşmesine sebep oluyor ve balon tamamen patlıyor.